Wohnung mieten (un-)zulässige Fragen Mieterfragebogen Mieterselbstauskunft
Welche Fragen müssen Mieter beantworten? Welche Fragen dürfen gestellt werden?
Antworten aus Sicht des Datenschutzes. (Stand 1. Oktober 2024)
Komprimierte Aussagen komprimiert dargestellt – deswegen wird auf Begründung verzichtet.
Rahmen: Eine Wohnung wird zur Miete angeboten. Dabei spielt es keine Rolle ob Sie „privat“ die Wohnung vermitteln, Sie Eigentümer sind, eine Hausverwaltung oder einen Makler beauftragen.
Da ich selber neulich Wohnraum gesucht habe, verfüge ich über aktuelle Praxiserfahrungen als potenzieller Mieter. Bei meinem Vortrag (u.a. November 2024 in Hamburg) werde ich verschiedene Perspektiven (fachlich, kritisch und amüsant) darstellen. Hinweise zur Vorgehensweise, Tricks, Vorteilsverschaffung (Bestechung), gibt es keine, denn hier ist der Fokus auf Datenschutz.
Damit Sie als potentieller Mieter wissen, wie es „Eigentlich“ sein soll
und damit Wohnungsanbieter das eigene Risiko mindern!
Es gibt 3 Stufen:
a) Vor dem Besichtigungstermin
b) Bei Interesse an dem Wohnraum
c) Bei Zusage und für den Abschluss des Mietvertrages
… und es wird mit der Stufe komplizierter.
Vorab:
Eine Kopie vom Personalausweis ist in jeder Stufe UNZULÄSSIG (siehe auch Personalausweisgesetz sowie Erforderlichkeit im Sinne der DSGVO)!
Spätestens in dem Moment, wo Vermieter bzw. Makler Daten von Interessenten erhalten, sind die Informationspflichten nach DSGVO-Artikel 13 (Artikel 14) zu beachten (Datenschutzhinweise).
Zugegeben unklar:
Was ist, wenn aktuelle Mieter eine Vorauswahl treffen? Um Umgehungen der nachgenannten Anforderungen und somit auch rechtliche Probleme zu vermeiden, sollten die nachgenannten Anforderungen auch hier eingehalten werden.
A) Vor dem Besichtigungstermin
Zur Vereinbarung ist nur Name, Vorname und/oder Telefonnummer und/oder E-Mail erforderlich.
Vor Ort kann die Identität durch Sichtprüfung vom Personalausweis geprüft werden (Vorname, Nachname, Adresse).
Weiteres zur Erfragen, ist in zu dem Zeitpunkt UNzulässig!
Ein „Erzählen Sie etwas über sich…“ ist eine umstrittene charmante Form mehr zu erfahren.
Nun erstmal meine Meinung und Kritik zum Besichtigungstermin:
Aus Vermietersicht: Warum Interessenten einladen, die vermutlich sowieso nicht infrage kommen würden?
Aus Interessentensicht: Nimmt Termin wahr, obwohl ihm selber noch nicht klar ist, dass er die Wohnung sowieso nicht bekommt, da der Vermieter klare Vorstellung bezüglich Eckdaten (siehe b) hat.
Basierend auf diesen Gedanken KANN es durchaus sinnvoll sein, mehr als die eingangs erwähnten Daten (a) zu übermitteln, jedoch die Aufsichtsbehörden für Datenschutz sind anderer Meinung.
Was in der Praxis aufgrund der angespannten Wohnraumsituation passiert: Es werden gleich ganze Bewerbungsmappen „freiwillig“ übermittelt. Das kann Vorteile bringen, ist aber auch ein enormes Sicherheitsrisiko (z.B. Identitätsdiebstahl) !
B) Wenn dach Interesse an dem Wohnraum besteht
Unzulässig:
Frage nach Familienstand, Staatsangehörigkeit, Vorstrafen, strafrechtliche Ermittlungsverfahren, Heiratsabsichten, Schwangerschaften, Kinderwünsche, Mitgliedschaft in Partei, Mitgliedschaft in Mietverein, Dauer der Beschäftigung (Beruf), monatlichen Belastungen wie Unterhaltsverpflichtungen und Darlehensverpflichtungen, Kleintieren
Zulässig:
Anzahl der Personen / Anzahl der Kinder, die in die Wohnung einziehen würden.
Eröffnete oder nicht abgeschlossene Insolvenzen (Offenbarungspflicht), Beruf und Arbeitgeber (Name), Nettoeinkommen UND Frage nach dem Betrag der nach den monatlichen Belastungen übrig bleibt, wobei hier auch gerne mit Grenzen gearbeitet werden kann: Wir haben mehr also xxxx€ zur Tilgung des Mietzinses, nach Tieren, sofern diese nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählen und somit zustimmungspflichtig sind.
Fragen danach, ob in den letzten fünf Jahren Räumungsklagen wegen Mietzinsrückständen eingeleitet oder durchgeführt wurden, in welchen das Verfahren mit einem Räumungstitel abgeschlossen wurde, werden als zulässig angesehen.
Kommt darauf an:
Fragen nach abgegebenen Vermögensauskünften im Zusammenhang mit vorangegangenen Pfändungen bzw. Versuchen.
Fragen zur Religion, Rasse, ethnische Herkunft in seltenen Fällen zulässig, um begründet ausgewogene Bewohnerstrukturen zu schaffen.
Die geplante Aufnahme weiterer Familienangehöriger ist nur anzeigepflichtig.
C) Bei Zusage, für den Abschluss des Mietvertrages
Zulässig:
Lohn-/Gehaltsabrechnung/Einkommenssteuererklärung/Kontoauszug (Geschwärzt /Tipp als Kopie mit Zweck kennzeichnen)
Bonitätsauskünfte z.B. bei Auskunfteien: Darf der Vermieter vom Mieter verlangen, ABER die Auskunft selber stellt der Mieter! Das Ergebnis wird übermittelt, wenn die Auskunftei die Möglichkeit bietet, eine Auskunft zu erteilen, die nur Angaben enthält, die sich nur auf Bonität zum Zweck des Mietverhältnisses bezieht.
Zulässig ist es, vom Mietinteressenten entweder
vom Vorvermieter (sofern vom Mietinteressenten angefordert) ausgestellte Quittung über empfangene Zahlungen
oder
geschwärzte Kontoauszüge und Mietverträge als Beleg zu geleisteten Mietzahlungen an Vorvermieter
sowie zur Höhe des Mietzinses und damit zum Nachweis einer bestehenden Bonität zu erbitten.
Eventuell:
Fragen nach erheblichen (Miet-) Pflichtverletzungen können zulässig sein. Voraussetzung ist aber, dass die Pflichtverletzung eine Kündigung rechtfertigt und solche Pflichtverletzungen auch noch in Zukunft zu erwarten sind. Die Kündigung muss dazu rechtskräftig oder die Pflichtverletzung in tatsächlicher Hinsicht unbestritten sein und auch aus Sicht des Mietinteressenten eine Kündigung in rechtlicher Hinsicht rechtfertigen.
Die Abfrage von Bonitätsauskünften über Mietinteressenten bei Auskunfteien ist nur dann zulässig, wenn bisher keine ausreichenden Bonitätsnachweise vorhanden sind. Zudem muss die Anfrage zur Erfüllung des Vertrags erforderlich sein oder ein erforderliches sowie begründetes Interesse (das auch im Sinne des Mietinteressenten sein sollte) vorhanden ist.
Unzulässig:
Frage nach Vermieter (aktuell, vorherige) insbesondere nach Name, Adresse, E-Mail, Telefonnummer.
Der aktuelle Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erstellen und somit kann diese auch nicht verlangt werden.
Eine Schufa-Auskunft gemäß Artikel 15 DSGVO darf der Vermieter NICHT vom Mieter anfordern.
Frage nach der „Erlaubnis“ (in Form einer Einwilligung), bei einer Auskunftei eine Auskunft über den Mieter anzufordern.
Der Abschluss des Mietvertrages darf weder von dieser Erlaubnis (Einwilligung) abhängig gemacht werden, noch von der Erlaubnis (Einwilligung) nicht erforderliche Angaben zu erhalten.
Ein Musterfragebogen zur Selbstauskunft / Mieterselbstauskunft gibt es in der Quelle:
Quelle:
https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/2024-01-24_DSK-OH_Mietinteresse_V1.0.pdf
Stand 24. Januar 2024 (zuletzt geprüft 1.10.2024)
Bonus:
Interessenten möchten Fotos von dem Wohnraum machen? Nur nach Erlaubnis. Die Erlaubnis bezieht sich nur auf die Anfertigung. Eine Verbreitung ist UNzulässsig!
Vermieter, Makler, Hausverwaltungen wollen Fotos vom Wohnraum machen wegen Neuvermietung? Nur nach Erlaubnis! Die Erlaubnis bezieht sich dann sowohl auf die Anfertigung (unter der Kontrolle der Mieter) der Bilder sowie auch auf die Verbreitung (Bilder für das Expose verwenden).
Strafen:
Die Aufsichtsbehörden für Datenschutz hattenim Jahr 2023 Bußgelder gegen Wohnungsanbieter verhängt. Einige Wohnungsanbieter haben daraufhin ihre Vorgehensweise angepasst.
Weitere Prüfungen und Bußgelder könnten folgen, auch mit Ihrer Hilfe.
Sie sind der Meinung, dass zu Unrecht Daten erhoben oder gar genutzt werden? Wenn Sie Daten an den Wohnungsanbieter übermittelt haben, müssten Sie eigentlich Datenschutzhinweise erhalten, aus denen das Recht zur Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde hervorgeht.
Das Fehlen der Hinweise ist schon ein Grund zur Beschwerde.
Zur Beschwerdemöglichkeit in Niedersachsen:
https://www.lfd.niedersachsen.de/startseite/meldeformulare/online_beschwerde/
Es schreibt Ihnen Ihr persönlicher Datenschutzbeauftragter Lorenz Macke aus Hannover (Kontakt)
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Videoueberwachung 2
Grundsatz:
Unzulässige Videoüberwachungen können schnell zum Eigentor (Bumerang) werden. Tonaufzeichnungen / Tonübertragungen sind nur in ganz wenigen Ausnahmen möglich (Kommunikation Türklingel).
Kritisch wird es dann, wenn eine Türklingelkamera (zweckentfremdet) zur Videoüberwachung eingesetzt wird.
Szenario:
Sie vermieten eine Räumlichkeit (z.B. ihr Fotostudio) und haben dort eine Ring-Videokamera installiert, um das Fotostudio zu überwachen. Der Ton wird nicht benötigt, da Sie ja nur sehen möchten, ob sich jemand außerhalb des vermieteten Bereiches aufhält.
Und dann passiert es, Sie gucken nach und stellen etwas Unerlaubtes fest (z.B. Beschädigung, Aufenthalt, es wird geraucht…)
Dann kann es richtig teuer für Sie (als Vermieter) werden!
Selbst, wenn Sie die Kamera ohne Ton betreiben, kann es teuer für Sie werden.
Geringfügig hilfreich kann der Aufkleber (welcher der Ring Kamera beiliegt) sein, er gibt Hinweise auf Video- und TONüberwachung „24/7 Video and Audio Surveillance“. Der Hinweis muss (auch) auf deutsch erfolgen!
Was kann passieren wenn Infos fehlen, bzw. keine Rechtmäßigkeit vorliegt:
Schadensersatzforderungen (pro Person).
Sie müssen die Anwaltskosten des Gegners zahlen.
Sie haben eigene Anwaltskosten.
Aufgrund der Beschwerde von der Person bei der Aufsichtsbehörde, stellt diese Fragen.
… vielleicht auch über das Thema hinaus und es kommen Nachfragen.
…… Sie sind bei der Aufsichtsbehörde auffällig geworden.
Das alles kostet Zeit und Geld.
Ein Datenschutzbeauftragter kann Ihnen bei der Beantwortung dann nur noch behilflich sein, indem er eine Einschätzung gibt, evtl. aktuelle Tipps für Sie hat und Vorarbeiten für Ihren Anwalt durchführt.
Der Kosten- und Zeitaufwand soll 10 mal niedriger sein als im Schadensfalle?
Dann informieren Sie sich VORHER!!!
Sie müssen vorher ausführlich geprüft haben, OB die Videoüberwachung im Sinne der Aufsichtsbehörden und der Rechtsprechung und der Ansicht von Anwälten bzw. Datenschutzbeauftragten überhaupt rechtmäßig sein kann.
Zudem müssen Sie die Personen (hier Mieter des Fotostudios) entsprechend der Vorgaben der DSGVO über die Videoüberwachung frühzeitig informieren.
Selbst wenn Sie die Videoüberwachung in Ihre AGB hineinschreiben oder in den Mietvertrag, ist dies noch lange keine Legitimation. Bonusinfo:
Aus einem Gerichtsurteil im Jahre 2022 geht hervor, dass eine Videoüberwachung im Fitness-Studio unzulässig ist (!) sofern diese auf der Rechtsgrundlage der „Berechtigten Interessen“ besteht.
Die meisten Fitness-Studios schreiben den Hinweis auf Videoüberwachung in die Datenschutzhinweise, aber auch das ist zu wenig! Ob der Hinweis in den AGB ausreicht bleibt abzuwarten.
Erfahrungswert:
Wollen Sie weiter googeln, bis Ihnen die Informationen, die Sie finden, gefallen?
Wollen Sie die Informationen so verstehen, wie Sie Ihnen passen?
Sie sind nun schon hier – das ist schonmal richtig.
Sie können Ihr Risiko mindern durch eine fachkundige Meinung.
Eine vorherige Beratung oder gar Benennung zum Datenschutzbeauftragten mindert Ihr Risiko!
Es schreibt Ihnen Ihr persönlicher Datenschutzbeauftragter Lorenz Macke aus Hannover (Kontakt)
zur Videoüberwachung Erfahrungen und Tipps Teil 1
2022.09.16 Videoüberwachung 1
Grundsatz: Jede Videokamera verändert unser verhalten.
Videoüberwachung ist wenn dann nur ohne Ton zulässig.
Es ist generell das mildere Mittel zu prüfen.
Auf Videoüberwachung im öffentlichen Raum, also mit möglichen Publikumsverkehr, ist im Sinne der DSGVO hinzuweisen. Hinweise per Hinweisschild(er) vor betreten des videoüberwachten Bereiches und IM Bereich sind ZWINGEND!
!!! Ein Hinweisschild ist keine Legitimation für Videoüberwachung, jedoch eine Bedingung bei Videoüberwachung !!!
Nur ein Schild „Videoüberwachung“ – es gibt tatsächlich keine Kameras:
Dann werden sich die Personen trotzdem fragen wo die Kameras versteckt sind.
Zudem werden die zuvor bei Videoüberwachung erforderlichen Hinweisschilder erwartet.
Muster Schild Videoüberwachung von der Aufsichtsbehörde Niedersachsen (Stand 16.9.2022)
Dummy Schild
Es gibt keine Kameras. Ändert bereits ein Schild unser Verhalten und fühlen wir uns somit in unserem Persönlichkeitsrecht eingeschränkt… (mit entsprechender Möglichkeit (per Anwalt) tätig zu werden?)
Dummy Kameras:
Meist in Kombination mit dem Schild „Videoüberwachung“.
Hier findet die DSGVO keine Anwendung. Gemäß des vorgenannten Grundsatzes können Personen sich in Ihrem Persönlichkeitsrecht eingeschränkt fühlen und entsprechend (per Anwalt) tätig werden.
Woher soll die Person wissen, dass es eine Dummy Kamera ist? Somit verständlich dass erstmal eine Beschwerde bei der (in dem Bundesland zuständigen) Aufsichtsbehörde eingeht, da meist die erforderlichen Hinweisschilder fehlen UND die Kameras meist einen Bereich erfassen, der „eigentlich“ nicht erfasst werden darf (wenn Publikumsverkehr ist).
Beim betrügen (Dummy Kamera) lügen (Hinweisschilder mit unzutreffenden Inhalt aufhängen)?
Türkameras / Ringkameras / Klingelkameras:
Da hier mehr als der persönliche Lebensbereich erfasst wird, d.h. z.B. noch das Treppenhaus, der Fußweg, die Tür gegenüber, der Eingagsbereich…. müssen ‚eigentlich‘ auch hier Hinweise zur Videoüberwachung gegeben werden! Außerdem muss die Videoübwachung so eingestellt werden, das möglichst wenig Videobilder angefertigt werden, sei es von der Dauer aber auch vom erfassten Bereich. Die Grundkonfiguration z.B. von Ring erfasst zu viele Daten.
Sonder-Spezial-Fall: Auf die Hauseingangskamera wird von mehreren Bewohner genutzt. Wer ist verantwortlich? Die DSGVO schreibt vor, den (oder die) Verantwortliche zu nennen, einen Ansprechpartner zu haben. Mehreren Wohnungen ist dies uneindeutig und eine Herausforderung.
(Update folgt wenn ich ene praktikable Lösung habe)
Autokameras:
Solange die Dashcam die Aufnahmen wieder überschreibt, also nach 3 Sekunden wieder löscht (es sei denn es passiert etwas), kann diese Aufzeichnung durchaus legitim sein. Eine permanente (präventive) Aufzeichnung ist unzulässig.
Rückfahrkameras:
Sind unbedenklich, es sei denn Sie stellen sich stehend im Rückwärtsgang vor ein Haus.
Kameras im Betrieb:
Es ist denkbar, dass der Serverraum als sensibler Bereich überwacht wird, solange sich dort keine Arbeitsplätze befinden.
Kameras in der Gastro:
Nein. Wenn dann nur in Zeiten in denen sich keine Gäste aufhalten.
Kassenbereich:
Durchaus denkbar, solange nur die Kasse, nicht der Arbeitsplatz erfasst wird.
Anlasslose Videoüberwachung:
Präventiv ist nicht, ess müssen Erfahrungswerte vorhanden sein.
Aufzeichnung oder nur Übertragung des Bildes:
Eine Videoaufzeichnung verhindert keine Straftaten. Falls der Grund die Verhinderung von Straftaten ist, muss das Bild in Echtzeit überwacht werden.
Nur eine Übertragung des Bildes ist nicht unbedingt ein Nachweis für die Verladung von Ware. Bei einer Aufzeichnung als Nachweis muss die zu verladende Ware identifizierbar sein, damit der Nachweis erfolgen kann.
Aufzeichnungsdauer:
In der Regel maximal 72 Stunden.
Rechtsgrundlage:
6(1)f Interessenabwägung, das berechtige Interesse des Verantwortlichen…
Tankstellen:
Sonderfall, diese dürfen manche Aufzeichnungen für ca 30 Tage speichern, wegen der Abrechnung. [Update 2023 Gerichtsurteil beachten bezüglich Speicherdauer die unter Umständen kürzer sein muss]
Fremdfirmen überwachen den Betrieb:
Verantwortlich bleibt der Verantwortliche, also der Betrieb wo die Überwachung stattfindet. Dieser muss die Anforderungen erfüllen, da die Fremdfirma nur Dienstleister ist.
Datenschutzfolgenabschätzung:
Hä was bitte??? Ja die kann bei Videoüberwachung erforderlich sein und dazu muss der Betrieb einen Datenschutzbeauftragten benennen. Es muss geprüft werden OB eine solchen durchzuführen ist.
Hilfe:
Kontaktieren Sie Lorenz Macke, denn dieser darf Sie zu diesen technischen und organisatorischen Maßnahmen beraten.
Erfahrungswert:
Meist wird Lorenz Macke erst dann angerufen, wenn eine Beschwerde vorliegt. Kameras werden abgebaut, es erfolgt langwierige Korrespondenz evtl. per Anwalt und man ist im Visir der Aufsichtsbehörden.
Eine vorherige Beratung oder gar Benennung zum Datenschutzbeauftragten mindert Ihr Risiko!
Es schreibt Ihnen Ihr persönlicher Datenschutzbeauftragter Lorenz Macke aus Hannover (Kontakt)
zur Videoüberwachung Erfahrungen und Tipps Teil 2