Vermieterfragebogen

Welche Fragen müssen Mieter beantworten? Welche Fragen dürfen gestellt werden?
Antworten aus Sicht des Datenschutzes. (Stand 1. Oktober 2024)

Komprimierte Aussagen komprimiert dargestellt – deswegen wird auf Begründung verzichtet.
Rahmen: Eine Wohnung wird zur Miete angeboten. Dabei spielt es keine Rolle ob Sie „privat“ die Wohnung vermitteln, Sie Eigentümer sind, eine Hausverwaltung oder einen Makler beauftragen.
Da ich selber neulich Wohnraum gesucht habe, verfüge ich über aktuelle Praxiserfahrungen als potenzieller Mieter. Bei meinem Vortrag (u.a. November 2024 in Hamburg) werde ich verschiedene Perspektiven (fachlich, kritisch und amüsant) darstellen. Hinweise zur Vorgehensweise, Tricks, Vorteilsverschaffung (Bestechung), gibt es keine, denn hier ist der Fokus auf Datenschutz.

Damit Sie als potentieller Mieter wissen, wie es „Eigentlich“ sein soll
und damit Wohnungsanbieter das eigene Risiko mindern!

Es gibt 3 Stufen:
a) Vor dem Besichtigungstermin
b) Bei Interesse an dem Wohnraum
c) Bei Zusage und für den Abschluss des Mietvertrages
… und es wird mit der Stufe komplizierter.

Vorab:
Eine Kopie vom Personalausweis ist in jeder Stufe UNZULÄSSIG (siehe auch Personalausweisgesetz sowie Erforderlichkeit im Sinne der DSGVO)!

Spätestens in dem Moment, wo Vermieter bzw. Makler Daten von Interessenten erhalten, sind die Informationspflichten nach DSGVO-Artikel 13 (Artikel 14) zu beachten (Datenschutzhinweise).

Zugegeben unklar:
Was ist, wenn aktuelle Mieter eine Vorauswahl treffen? Um Umgehungen der nachgenannten Anforderungen und somit auch rechtliche Probleme zu vermeiden, sollten die nachgenannten Anforderungen auch hier eingehalten werden.

A) Vor dem Besichtigungstermin

Zur Vereinbarung ist nur Name, Vorname und/oder Telefonnummer und/oder E-Mail erforderlich.

Vor Ort kann die Identität durch Sichtprüfung vom Personalausweis geprüft werden (Vorname, Nachname, Adresse).

Weiteres zur Erfragen, ist in zu dem Zeitpunkt UNzulässig!
Ein „Erzählen Sie etwas über sich…“ ist eine umstrittene charmante Form mehr zu erfahren.
 
Nun erstmal meine Meinung und Kritik zum Besichtigungstermin:

Aus Vermietersicht: Warum Interessenten einladen, die vermutlich sowieso nicht infrage kommen würden?

Aus Interessentensicht: Nimmt Termin wahr, obwohl ihm selber noch nicht klar ist, dass er die Wohnung sowieso nicht bekommt, da der Vermieter klare Vorstellung bezüglich Eckdaten (siehe b) hat.

Basierend auf diesen Gedanken KANN es durchaus sinnvoll sein, mehr als die eingangs erwähnten Daten (a) zu übermitteln, jedoch die Aufsichtsbehörden für Datenschutz sind anderer Meinung.
Was in der Praxis aufgrund der angespannten Wohnraumsituation passiert: Es werden gleich ganze Bewerbungsmappen „freiwillig“ übermittelt. Das kann Vorteile bringen, ist aber auch ein enormes Sicherheitsrisiko (z.B. Identitätsdiebstahl) !

B) Wenn dach Interesse an dem Wohnraum besteht

Unzulässig:
Frage nach Familienstand, Staatsangehörigkeit, Vorstrafen, strafrechtliche Ermittlungsverfahren, Heiratsabsichten, Schwangerschaften, Kinderwünsche, Mitgliedschaft in Partei, Mitgliedschaft in Mietverein, Dauer der Beschäftigung (Beruf), monatlichen Belastungen wie Unterhaltsverpflichtungen und Darlehensverpflichtungen, Kleintieren

Zulässig:
Anzahl der Personen / Anzahl der Kinder, die in die Wohnung einziehen würden.

Eröffnete oder nicht abgeschlossene Insolvenzen (Offenbarungspflicht), Beruf und Arbeitgeber (Name), Nettoeinkommen UND Frage nach dem Betrag der nach den monatlichen Belastungen übrig bleibt, wobei hier auch gerne mit Grenzen gearbeitet werden kann: Wir haben mehr also xxxx€ zur Tilgung des Mietzinses, nach Tieren, sofern diese nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählen und somit zustimmungspflichtig sind.

Fragen danach, ob in den letzten fünf Jahren Räumungsklagen wegen Mietzinsrückständen eingeleitet oder durchgeführt wurden, in welchen das Verfahren mit einem Räumungstitel abgeschlossen wurde, werden als zulässig angesehen.

Kommt darauf an:
Fragen nach abgegebenen Vermögensauskünften im Zusammenhang mit vorangegangenen Pfändungen bzw. Versuchen.

Fragen zur Religion, Rasse, ethnische Herkunft in seltenen Fällen zulässig, um begründet ausgewogene Bewohnerstrukturen zu schaffen. 

Die geplante Aufnahme weiterer Familienangehöriger ist nur anzeigepflichtig.

C) Bei Zusage, für den Abschluss des Mietvertrages

Zulässig:
Lohn-/Gehaltsabrechnung/Einkommenssteuererklärung/Kontoauszug (Geschwärzt /Tipp als Kopie mit Zweck kennzeichnen)

Bonitätsauskünfte z.B. bei Auskunfteien: Darf der Vermieter vom Mieter verlangen, ABER die Auskunft selber stellt der Mieter! Das Ergebnis wird übermittelt, wenn die Auskunftei die Möglichkeit bietet, eine Auskunft zu erteilen, die nur Angaben enthält, die sich nur auf Bonität zum Zweck des Mietverhältnisses bezieht.

Zulässig ist es, vom Mietinteressenten entweder
vom Vorvermieter (sofern vom Mietinteressenten angefordert) ausgestellte Quittung über empfangene Zahlungen
oder
geschwärzte Kontoauszüge und Mietverträge als Beleg zu geleisteten Mietzahlungen an Vorvermieter
sowie zur Höhe des Mietzinses und damit zum Nachweis einer bestehenden Bonität zu erbitten.  

Eventuell:
Fragen nach erheblichen (Miet-) Pflichtverletzungen können zulässig sein. Voraussetzung ist aber, dass die Pflichtverletzung eine Kündigung rechtfertigt und solche Pflichtverletzungen auch noch in Zukunft zu erwarten sind. Die Kündigung muss dazu rechtskräftig oder die Pflichtverletzung in tatsächlicher Hinsicht unbestritten sein und auch aus Sicht des Mietinteressenten eine Kündigung in rechtlicher Hinsicht rechtfertigen.

Die Abfrage von Bonitätsauskünften über Mietinteressenten bei Auskunfteien ist nur dann zulässig, wenn bisher keine ausreichenden Bonitätsnachweise vorhanden sind. Zudem muss die Anfrage zur Erfüllung des Vertrags erforderlich sein oder ein erforderliches sowie begründetes Interesse (das auch im Sinne des Mietinteressenten sein sollte) vorhanden ist. 

Unzulässig:
Frage nach Vermieter (aktuell, vorherige) insbesondere nach Name, Adresse, E-Mail, Telefonnummer. 
Der aktuelle Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erstellen und somit kann diese auch nicht verlangt werden.

Eine Schufa-Auskunft gemäß Artikel 15 DSGVO darf der Vermieter NICHT vom Mieter anfordern.

Frage nach der „Erlaubnis“ (in Form einer Einwilligung), bei einer Auskunftei eine Auskunft über den Mieter anzufordern.

Der Abschluss des Mietvertrages darf weder von dieser Erlaubnis (Einwilligung) abhängig gemacht werden, noch von der Erlaubnis (Einwilligung) nicht erforderliche Angaben zu erhalten.

Ein Musterfragebogen zur Selbstauskunft / Mieterselbstauskunft gibt es in der Quelle:

Quelle:
https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/2024-01-24_DSK-OH_Mietinteresse_V1.0.pdf
Stand 24. Januar 2024 (zuletzt geprüft 1.10.2024)

Bonus:
Interessenten möchten Fotos von dem Wohnraum machen? Nur nach Erlaubnis. Die Erlaubnis bezieht sich nur auf die Anfertigung. Eine Verbreitung ist UNzulässsig!
Vermieter, Makler, Hausverwaltungen wollen Fotos vom Wohnraum machen wegen Neuvermietung? Nur nach Erlaubnis! Die Erlaubnis bezieht sich dann sowohl auf die Anfertigung (unter der Kontrolle der Mieter) der Bilder sowie auch auf die Verbreitung (Bilder für das Expose verwenden).

Strafen:
Die Aufsichtsbehörden für Datenschutz hattenim Jahr 2023 Bußgelder gegen Wohnungsanbieter verhängt. Einige Wohnungsanbieter haben daraufhin ihre Vorgehensweise angepasst.
Weitere Prüfungen und Bußgelder könnten folgen, auch mit Ihrer Hilfe.

Sie sind der Meinung, dass zu Unrecht Daten erhoben oder gar genutzt werden? Wenn Sie Daten an den Wohnungsanbieter übermittelt haben, müssten Sie eigentlich Datenschutzhinweise erhalten, aus denen das Recht zur Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde hervorgeht.
Das Fehlen der Hinweise ist schon ein Grund zur Beschwerde.
Zur Beschwerdemöglichkeit in Niedersachsen:
https://www.lfd.niedersachsen.de/startseite/meldeformulare/online_beschwerde/

Es schreibt Ihnen Ihr persönlicher Datenschutzbeauftragter Lorenz Macke aus Hannover (Kontakt)

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